К какому виду договора относится договор пользования торговым местом на рынке или ярмарке?

Вопрос:

К какому виду договора относится договор пользования торговым местом на рынке или ярмарке?

Ответ:

По вопросу квалификации договора о предоставлении торговых мест у судов не существует единой позиции. Поэтому в случае спора вопрос о том, к какому виду договоров отнести договор о пользовании торговым местом, суд будет решать исходя из содержания представленного в дело договора и дополнительных материалов.

Обоснование:

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Если рассматривать положения ст. 650 ГК РФ, то в данной норме уточняется, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На практике часто возникает вопрос: если по договору передается в пользование торговое место, будет ли данная сделка являться договором аренды? Этот вопрос становится актуальным, когда арендодатель начинает менять арендную плату чаще 1 раза в год или администрация отказывает в преимущественном праве на выкуп ранее арендованного государственного имущества и иные ситуации.

В случае когда в нормативно-правовом акте отсутствует ответ на какой-либо вопрос, нам на помощь приходит судебная практика.

Однако по вопросу квалификации договора о предоставлении торговых мест у судов не существует единой позиции.

В частности, если из договора четко можно определить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (например, указаны номера торговых мест, их площадь, к договору приложена схема расположения данных торговых мест), то суды делают вывод, что правоотношения регулируются гл. 34 ГК РФ (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2010 по делу N А53-5432/2009, ФАС Московского округа от 08.06.2010 N КГ-А41/3771-10, ФАС Центрального округа от 21.03.2008 по делу N А09-2909/07-19).

Согласно другой позиции, выраженной, например, в Постановлении ФАС Центрального округа от 26.01.2010 N Ф10-5949/09, такой договор должен регулироваться нормами гл. 39 ГК РФ, то есть данный договор относится к договору возмездного оказания услуг.

Третья позиция сводится к тому, что к таким сделкам нужно применять не нормы ГК РФ, а положения Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации».

В частности, при рассмотрении спора ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 09.03.2011 по делу N А70-5210/2010 указал, что деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне — Федеральным законом N 271-ФЗ, так и на уровне субъектов Российской Федерации. С учетом изложенного положения гл. 34 ГК РФ об аренде к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Федеральным законом N 271-ФЗ, неприменимы.

Аналогичная позиция выражена в Постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 25.05.2011 по делу N А70-9282/2010, ФАС Волго-Вятского округа от 02.08.2012 по делу N А11-6606/2011, от 18.01.2010 по делу N А38-934/2009 и др.

Таким образом, единой судебной практики по данному вопросу нет и в случае спора вопрос о том, к какому виду договоров отнести договор о пользовании торговым местом, суд будет решать, исходя из содержания представленного в дело договора и дополнительных материалов.

По нашему мнению, для того чтобы было больше шансов отстоять позицию о том, что договор является договором аренды, согласно которому передается часть здания (помещения), что допускается законодательством (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и поддерживается судебной практикой (Постановления ФАС Московского округа от 20.09.2007, 27.09.2007 N КГ-А40/9763-07, от 10.12.2009 N КГ-А40/12815-09), необходимо:

• — четко индивидуализировать данное торговое место в этом здании (помещении);
• — определить в договоре площадь, точное местоположение;
• — отобразить местонахождение торгового места на схеме и приложить ее к договору в качестве неотъемлемой части договора.

Кроме того, в договоре будет нелишним определить, что вопросы, не урегулированные договором, стороны будут решать в порядке, предусмотренном законодательством, в том числе положениями гл. 34 ГК РФ.