Текущий ремонт произведен до государственной регистрации договора аренды. Договор предусматривает ремонт за счет арендатора.

Вопрос:

Учитываются ли расходы на текущий ремонт арендованного недвижимого имущества в целях исчисления налога на прибыль? Ремонт проведен подрядным способом. Текущий ремонт произведен до государственной регистрации договора аренды. Договор предусматривает ремонт за счет арендатора.

Ответ:

Согласно п. 1 ст. 614 и п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендатор производит за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Пунктом 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ обязывают регистрировать договор аренды, если он заключен на срок не менее одного года. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ налогоплательщик может уменьшить доходы на величину документально подтвержденных и экономически обоснованных расходов.

Пункт 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» содержит порядок оформления первичных учетных документов, который предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров. Таким образом, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль организаций, как не соответствующие условиям, которые содержатся в ст. 252 НК РФ. Такая позиция поддерживается Письмами УФНС России по г. Москве от 29.02.2008 N 20-12/019088, Минфина России от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3, от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172.

Однако в этих же Письмах есть разъяснения, что если согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды, то расходы на текущий ремонт по зарегистрированному договору могут быть учтены при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль с момента получения объекта.

Суды придерживаются мнения, что требование о государственной регистрации договора аренды, установленное гражданским законодательством, не влияет на налоговые правоотношения в силу п. 3 ст. 2 ГК РФ. НК РФ, в свою очередь, не ставит в зависимость учет расходов на оплату ремонта объектов недвижимости в целях налогообложения прибыли от наличия государственной регистрации договора аренды. Расходы на ремонт в налоговом учете учитываются в общеустановленном порядке в соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264, п. п. 1 и 2 ст. 260, пп. 3 п. 7, п. 5 ст. 272 НК РФ.

Такую позицию высказали Десятый арбитражный апелляционный суд (Постановление от 18.11.2004, 11.11.2004 по делу N 10АП-953/04-АК), ФАС Северо-Западного округа (Постановление от 16.08.2005 N А56-46400/04).

Таким образом, уменьшение налогооблагаемой базы по налогу на прибыль на произведенные расходы по текущему ремонту до государственной регистрации договора аренды является вопросом спорным, и налогоплательщик должен быть готов отстаивать свою позицию в суде.