Консультант плюс — комплексный сервис для эффективного решения правовых задач.
пн-пт с 9:30 до 19:00
8 (495) 95-66-555
заказать звонок

Вправе ли арендатор передать право аренды помещения в качестве вклада в простое товарищество, требуется ли для этого согласие арендодателя и каковы последствия отсутствия такого согласия?

Вопрос:
Необходимо ли регистрировать договор об аренде помещения, заключенный на срок более чем 11 месяцев, при наличии договора о совместной деятельности между юридическими лицами? Вправе ли арендатор передать право аренды помещения в качестве вклада в простое товарищество, требуется ли для этого согласие арендодателя и каковы последствия отсутствия такого согласия?
Ответ:
В соответствии с гражданским законодательством РФ договор простого товарищества и договор о совместной деятельности являются синонимами.
В случае заключения договора о совместной деятельности двое или несколько юридических лиц обязуются соединить свои вклады и действовать совместно без образования нового юридического лица для получения прибыли (ст. 1041 Гражданского кодекса РФ).
При заключении договора о совместной деятельности существенным условием считается условие о вкладе, вносимом в общее имущество.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Одним из существенных условий договора аренды является арендная плата (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Следовательно, члены простого товарищества (договора о совместной деятельности) не могут заключать между собой договор аренды недвижимого имущества, поскольку, исходя из понятия этого договора, имущество по сути находится в совместном владении и пользовании, что не подразумевает также и плату за него.
Что касается регистрации договора аренды, заключенного на срок не менее года, в соответствии с п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.
Статья 452 ГК РФ регламентирует порядок изменения и расторжения договора.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2008 N А43-19271/2007-12-451).
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Соответственно, если договором аренды предусмотрено право арендатора передавать имущество в субаренду без согласия арендодателя, то и передача его в качестве вклада в простое товарищество может быть осуществлена без его согласия.
В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2008 по делу N А43-19271/2007-12-451 по иску о расторжении договора аренды в связи с передачей арендованного имущества в качестве вклада в простое товарищество без согласия арендодателя суд обосновал свое решение тем, что договором об аренде не была предусмотрена передача помещения в пользование другому лицу. Следовательно, при включении такого положения в текст договора аренды возможность передачи арендованного имущества в качестве вклада в простое товарищество не исключается.