Вправе ли арендатор передать право аренды помещения в качестве вклада в простое товарищество, требуется ли для этого согласие арендодателя и каковы последствия отсутствия такого согласия?

Вопрос:

Необходимо ли регистрировать договор об аренде помещения, заключенный на срок более чем 11 месяцев, при наличии договора о совместной деятельности между юридическими лицами? Вправе ли арендатор передать право аренды помещения в качестве вклада в простое товарищество, требуется ли для этого согласие арендодателя и каковы последствия отсутствия такого согласия?

Ответ:

В соответствии с гражданским законодательством РФ договор простого товарищества и договор о совместной деятельности являются синонимами.

В случае заключения договора о совместной деятельности двое или несколько юридических лиц обязуются соединить свои вклады и действовать совместно без образования нового юридического лица для получения прибыли (ст. 1041 Гражданского кодекса РФ).

При заключении договора о совместной деятельности существенным условием считается условие о вкладе, вносимом в общее имущество.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Одним из существенных условий договора аренды является арендная плата (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Следовательно, члены простого товарищества (договора о совместной деятельности) не могут заключать между собой договор аренды недвижимого имущества, поскольку, исходя из понятия этого договора, имущество по сути находится в совместном владении и пользовании, что не подразумевает также и плату за него.

Что касается регистрации договора аренды, заключенного на срок не менее года, в соответствии с п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

Статья 452 ГК РФ регламентирует порядок изменения и расторжения договора.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2008 N А43-19271/2007-12-451).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Соответственно, если договором аренды предусмотрено право арендатора передавать имущество в субаренду без согласия арендодателя, то и передача его в качестве вклада в простое товарищество может быть осуществлена без его согласия.

В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2008 по делу N А43-19271/2007-12-451 по иску о расторжении договора аренды в связи с передачей арендованного имущества в качестве вклада в простое товарищество без согласия арендодателя суд обосновал свое решение тем, что договором об аренде не была предусмотрена передача помещения в пользование другому лицу. Следовательно, при включении такого положения в текст договора аренды возможность передачи арендованного имущества в качестве вклада в простое товарищество не исключается.