Насколько правомерны действия арендодателя?

Вопрос:

Арендодатель и арендатор заключили договор аренды помещения в торговом центре сроком на 1,5 года. По окончании срока аренды арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, несмотря на то что арендатор исполнял договор без нарушений. Насколько правомерны действия арендодателя?

Ответ:

В случае если по условиям договора аренды арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, а также в случае отсутствия регистрации договора аренды отказ арендодателя от заключения договора на новый срок является правомерным.

Если договором аренды не предусмотрено условие об отсутствии у арендатора преимущественного права на заключение договора и договор зарегистрирован в порядке, предусмотренном законодательством, то отказ арендодателя от заключения договора на новый срок является неправомерным.

Обоснование:

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). В данном пункте содержится диспозитивная норма, позволяющая арендатору заключать договор на новый срок в преимущественном порядке. Исключения из этого правила предусмотрены п. 2 ст. 627, ч. 2 ст. 632, ч. 2 ст. 642 ГК РФ либо могут быть предусмотрены непосредственно самим договором.

В рассматриваемой ситуации вышеуказанные нормы ГК РФ к договору аренды помещения не применяются, а следовательно, если договором не установлено иное, то арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Поскольку договор аренды нежилого помещения заключен на 1,5 года, в силу п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ данный договор подлежит государственной регистрации. В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъясняется, что по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

При этом здесь следует учитывать, что договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, связывает стороны такого договора условиями об арендной плате и неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если согласованы существенные и иные условия, соблюдена форма договора, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний и договор исполнялся сторонами.

Таким образом, в случае если по условиям договора аренды арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, а также в случае отсутствия регистрации договора действия арендодателя, выраженные в отказе от заключения договора на новый срок, являются правомерными.

Если договором аренды не предусмотрено условие об отсутствии у арендатора преимущественного права на заключение договора, отказ арендодателя от заключения договора на новый срок является неправомерным.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).